A inadimplência do inquilino é uma das maiores frustrações do proprietário que aluga um imóvel. Quando o aluguel não é pago, surgem dúvidas sobre o despejo quando o inquilino não paga aluguel e como realizar a cobrança dos valores devidos.
Neste artigo, explico em detalhes todos os direitos do locador diante de um inquilino não paga aluguel, com base na Lei do Inquilinato e no Código de Processo Civil. Continue lendo para entender como agir corretamente e proteger seu patrimônio.
O que diz a lei sobre o pagamento do aluguel?
O pagamento do aluguel no prazo estipulado em contrato é uma obrigação legal do inquilino. Essa regra está expressa na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), conforme o artigo 23:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido […]”
Portanto, se o inquilino deixa de cumprir essa obrigação, o locador tem respaldo legal para tomar providências. A inadimplência pode ser resolvida de forma amigável, mas, se persistir, cabe ação judicial.
Quando é possível entrar com ação de despejo?
Muitos proprietários se perguntam a partir de quantos dias de atraso podem entrar com a ação de despejo do inquilino inadimplente. A resposta é direta: basta um único dia de atraso.
Entretanto, apesar de ser legalmente possível propor a ação de despejo com apenas um dia de atraso, essa medida pode não ser estratégica. Isso porque a lei oferece ao inquilino inadimplente o direito de purgar a mora, ou seja, quitar o débito e permanecer no imóvel.
Veja o que diz o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato:
“II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado […]”
Dessa forma, ajuizar a ação após o acúmulo de duas ou três mensalidades pode ser mais eficiente, reduzindo as chances de frustração com a purga da mora.
O que acontece com o contrato quando inquilino não paga aluguel?
Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o contrato pode ser encerrado judicialmente. O artigo 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato prevê:
“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
[…]
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
[…]”
A consequência natural do fim do contrato é a obrigação do inquilino de desocupar o imóvel. Caso ele se recuse, o locador poderá propor ação de despejo, que é o instrumento adequado para reaver a posse.
É possível cobrar os aluguéis e pedir o despejo ao mesmo tempo?
Sim. A Lei do Inquilinato permite que o pedido de despejo seja cumulado com a cobrança dos aluguéis vencidos. Isso está previsto no artigo 62, inciso I:
“Art. 62.
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação […]”
O inquilino será citado para responder à ação de despejo e, junto com seus fiadores, para a cobrança dos débitos. O locador deverá apresentar o cálculo discriminado da dívida com a petição inicial.
O inquilino despejado ainda precisa pagar o que deve?
Sim. A desocupação do imóvel não elimina a dívida. Quando o inquilino não paga aluguel continua obrigado a pagar os valores devidos, acrescidos de juros, multas e honorários advocatícios. O despejo do inquilino inadimplente é uma medida que visa a retomada do imóvel, não a extinção da dívida.
O que é o despejo liminar e como ele pode agilizar o processo?
A ação de despejo costuma gerar ansiedade no locador, principalmente pela suposta demora do processo. Contudo, a própria Lei do Inquilinato traz um mecanismo para acelerar a desocupação: o despejo liminar.
Veja o que diz o artigo 59, §1º:
“§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel […]”
O juiz poderá determinar a saída do inquilino em apenas 15 dias, logo no início do processo, desde que o locador deposite a caução judicial. Essa caução serve como garantia para eventual ressarcimento do inquilino, caso a decisão final não confirme o despejo.
Se o locador não quiser depositar a caução, a desocupação dependerá de sentença, o que pode estender o prazo do processo.
Ação de cobrança ou execução: como recuperar aluguéis atrasados
Caso o locador não deseje mais conviver com o inquilino, ou se este já desocupou o imóvel sem pagar, o locador poderá ajuizar uma ação apenas para recuperar os valores devidos. Há duas possibilidades:
Ação de cobrança
É um processo comum, em que o devedor apresenta defesa, há produção de provas e o juiz profere sentença. Costuma ser mais demorado, embora útil em certos contextos.
Ação de execução
É a forma mais rápida de cobrar os aluguéis vencidos. Isso porque o contrato de locação assinado pelas partes é considerado um título executivo extrajudicial.
Veja o que diz o artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
[…]
VIII – o crédito referente a aluguel de imóvel, bem como encargos acessórios […]”
Neste caso, o processo já começa com a intimação do inquilino para pagar a dívida no prazo de três dias. Caso não haja pagamento, seus bens serão penhorados. Não há fase de contestação nem audiência de instrução.
A ação de execução é recomendada quando o objetivo é apenas receber os valores devidos, sem a necessidade de retomada do imóvel.
Cuidados ao decidir ajuizar uma ação de despejo quando Inquilino não paga aluguel
Antes de propor qualquer ação judicial, é fundamental analisar as circunstâncias do caso. Nem sempre o despejo do inquilino inadimplente será a medida mais eficaz. É importante avaliar se há possibilidade de negociação extrajudicial, se existe risco de purga da mora ou se a ação de execução seria mais eficiente.
Além disso, é essencial contar com o suporte de um advogado especializado em direito imobiliário. O profissional pode orientar desde a elaboração do contrato até a estratégia mais eficaz em caso de inadimplência.
Conclusão: Inquilino não paga aluguel
O despejo do inquilino não paga aluguel é um direito assegurado ao proprietário do imóvel pela Lei do Inquilinato. Além da retomada do imóvel, o locador pode exigir o pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos. Para isso, a lei oferece meios eficientes como o despejo liminar e a ação de execução.
O mais importante é agir com base na legislação vigente, buscando sempre o apoio de um profissional capacitado. A escolha da medida correta depende do caso concreto e da melhor estratégia para proteger o patrimônio do locador.
Se você enfrenta dificuldades com um inquilino inadimplente, procure orientação jurídica especializada. Com conhecimento e ação correta, é possível resolver o problema com rapidez e segurança.
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Thales de Menezes, advogado imobiliário em Goiânia (GO)
