A obrigação de pintar imóvel alugado gera dúvidas frequentes entre locadores e locatários brasileiros. Consequentemente, milhares de conflitos locatícios surgem anualmente devido ao desconhecimento das regras legais sobre devolução de imóveis. Entretanto, a Lei do Inquilinato estabelece critérios claros sobre essa questão. Neste artigo Thales de Menezes, advogado imobiliário irá lhe explicar se você precisa pintar imóvel alugado.
O Que Diz a Lei do Inquilinato Sobre Devolução do Imóvel
Artigo 23 da Lei 8.245/91
Primeiramente, é fundamental conhecer o que estabelece a legislação específica. O artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato determina claramente as obrigações do locatário:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.”
Interpretação Correta da Norma Legal
A lei estabelece que o imóvel deve ser devolvido no estado original de recebimento. Todavia, não exige devolução em perfeito estado de conservação. Dessa forma, se o inquilino recebeu o imóvel com manchas nas paredes, não possui obrigação de pintá-lo.
Diferença Entre Desgaste Natural e Dano Culposo
Deteriorações Decorrentes do Uso Normal
As deteriorações naturais decorrem do tempo e uso regular do imóvel. Portanto, incluem tinta desbotada, pequenos riscos em pisos, desgaste de fechaduras e torneiras. Consequentemente, esses defeitos não geram obrigação de reparo pelo inquilino.
Danos Por Culpa do Locatário
Diferentemente, danos causados por negligência ou imprudência do inquilino devem ser reparados. Por exemplo, paredes riscadas por crianças, portas arrombadas ou pisos danificados por produtos inadequados. Ademais, estes casos configuram uso anormal do bem locado.
Código Civil e as Obrigações Locatícias
Artigo 569 do Código Civil
O Código Civil reforça a mesma regra da Lei do Inquilinato. Especificamente, o artigo 569, inciso IV, estabelece:
“Art. 569. O locatário é obrigado a:
IV – restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.”
Harmonia Entre as Legislações
Ambas as leis convergem sobre o mesmo princípio fundamental. Isto é, a devolução deve ocorrer nas mesmas condições de recebimento. Contudo, excetuam-se os desgastes naturais inerentes ao uso normal.
Importância do Laudo de Vistoria
Documentação do Estado Inicial
O laudo de vistoria constitui prova fundamental sobre as condições originais do imóvel. Consequentemente, um vistoriador técnico examina detalhadamente cada ambiente e defeito existente. Posteriormente, elabora relatório descritivo completo assinado por ambas as partes.
Vistoria de Entrada e Saída
A vistoria inicial documenta o estado de recebimento pelo inquilino. Similarmente, a vistoria final registra as condições de devolução. Portanto, a comparação entre ambos os documentos evidencia eventuais deteriorações ocorridas durante a locação.
Valor Probatório do Laudo
Este documento possui valor probatório significativo em eventual litígio judicial. Ademais, estabelece consenso entre as partes sobre o estado real do imóvel. Consequentemente, reduz substancialmente conflitos sobre responsabilidade por reparos.
Cláusulas Contratuais Especiais
Devolução em Perfeito Estado
Alguns contratos incluem cláusula exigindo devolução em perfeito estado de conservação. Neste caso, o inquilino assume obrigação contratual adicional. Portanto, deve reparar inclusive desgastes naturais antes da devolução.
Obrigação de Pintura Contratual
Similarmente, cláusulas podem estabelecer obrigação específica de pintura na devolução. Consequentemente, independentemente do estado de recebimento, o inquilino deve pintar o imóvel. Entretanto, estas cláusulas devem constar expressamente no contrato.
Análise Jurídica Prévia
É fundamental submeter contratos de locação à análise jurídica especializada antes da assinatura. Dessa forma, evitam-se surpresas sobre obrigações contratuais específicas. Ademais, permite negociação de cláusulas desfavoráveis.
Consequências do Descumprimento Contratual
Multas e Penalidades
O descumprimento de cláusulas contratuais sobre devolução gera aplicação de multas previstas. Adicionalmente, pode ensejar cobrança de perdas e danos materiais. Consequentemente, o locador pode executar as garantias locatícias oferecidas.
Execução das Garantias
Fiança, seguro fiança ou caução podem ser executados para ressarcir prejuízos. Portanto, o locador utiliza estes instrumentos para custear reparos necessários. Subsequentemente, pode buscar valores excedentes através de ação judicial.
Abuso de Direito e Responsabilidade Civil
Artigo 570 do Código Civil
Quando o inquilino causa danos por uso inadequado do imóvel, aplica-se o artigo 570 do Código Civil:
“Art. 570. Se o locatário usar da coisa diversamente do previsto no contrato, ou do modo adequado às suas circunstâncias, será obrigado a ressarcir o locador das perdas e danos.”
Caracterização do Abuso
O abuso de direito ocorre quando o inquilino excede os limites do uso normal. Por exemplo, furar paredes desnecessariamente, utilizar produtos inadequados na limpeza ou permitir danos evitáveis. Consequentemente, configura-se uso inadequado da coisa locada.
Responsabilidade Civil por Ato Ilícito
Artigo 927 do Código Civil
Os danos causados por negligência do inquilino geram obrigação indenizatória. O artigo 927 do Código Civil estabelece:
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
Indenização por Perdas e Danos
O locador prejudicado pode pleitear indenização pelos gastos com reparos. Adicionalmente, pode requerer indenização por danos morais decorrentes dos transtornos causados. Todavia, deve comprovar o nexo causal entre a conduta do inquilino e os prejuízos.
Procedimentos Para Proteção do Locador
Documentação Fotográfica e Audiovisual
Ao receber o imóvel de volta, o locador deve documentar extensamente seu estado. Fotografias detalhadas e vídeos constituem provas importantes sobre eventuais danos. Consequentemente, facilitam posterior cobrança de reparos necessários.
Nova Vistoria Técnica
A realização de nova vistoria técnica na devolução é fundamental. Este procedimento identifica diferenças entre o estado inicial e final do imóvel. Portanto, estabelece responsabilidades claras sobre reparos necessários.
Ata Notarial Como Prova Robusta
A ata notarial constitui prova de maior valor jurídico sobre o estado do imóvel. Um tabelião registra oficialmente todas as condições encontradas na vistoria. Entretanto, este procedimento possui custo elevado que deve ser avaliado caso a caso.
Ação Judicial Para Cobrança de Reparos
Procedimento Monitório
Quando existe documentação clara dos danos, pode-se utilizar o procedimento monitório. Esta modalidade permite cobrança mais célere de valores devidos. Consequentemente, o devedor deve pagar ou apresentar defesa fundamentada.
Ação de Indenização
Alternativamente, o locador pode propor ação ordinária de indenização por perdas e danos. Neste caso, deve comprovar os prejuízos sofridos e o nexo causal. Posteriormente, o juiz determinará o valor da condenação.
Direitos do Inquilino na Devolução
Contestação de Cobranças Indevidas
O inquilino pode contestar cobranças por desgastes naturais do imóvel. Neste caso, deve demonstrar que os defeitos decorrem do uso normal. Consequentemente, pode requerer devolução de valores pagos indevidamente.
Vistoria Contraditória
O locatário tem direito de participar da vistoria final ou indicar assistente técnico. Dessa forma, pode contestar eventuais divergências sobre o estado do imóvel. Portanto, evita imposição unilateral de reparos desnecessários.
Mediação e Arbitragem em Conflitos Locatícios
Métodos Alternativos de Resolução
Conflitos sobre devolução de imóveis podem ser resolvidos através de mediação ou arbitragem. Estes métodos são mais céleres e econômicos que ações judiciais. Consequentemente, preservam o relacionamento entre as partes.
Câmaras Especializadas
Existem câmaras de mediação especializadas em direito imobiliário. Estas instituições possuem profissionais experientes em conflitos locatícios. Portanto, oferecem soluções técnicas adequadas para cada situação específica.
Prevenção de Conflitos Locatícios
Contratos Bem Elaborados
A elaboração cuidadosa do contrato previne a maioria dos conflitos locatícios. Cláusulas claras sobre obrigações de conservação evitam interpretações divergentes. Consequentemente, reduzem significativamente litígios futuros.
Acompanhamento Jurídico Especializado
O acompanhamento por advogado especializado em direito imobiliário é fundamental. Este profissional orienta sobre direitos e obrigações de cada parte. Ademais, previne cláusulas abusivas ou ilegais no contrato.
Conclusão
A obrigação de pintar imóvel alugado não decorre automaticamente da legislação brasileira. A Lei do Inquilinato e o Código Civil determinam devolução no estado de recebimento, excluindo desgastes naturais. Todavia, cláusulas contratuais podem estabelecer obrigações adicionais que devem ser cumpridas.
A documentação adequada através de laudos de vistoria é essencial para ambas as partes. Locadores devem registrar o estado inicial e final do imóvel para eventual cobrança de reparos. Inquilinos devem acompanhar estes procedimentos para evitar cobranças indevidas.
O conhecimento das regras legais e contratuais previne conflitos desnecessários. Portanto, a consulta jurídica especializada antes da celebração e durante a locação é recomendável. Desta forma, protegem-se os interesses legítimos de locadores e locatários.
Caso queira saber mais sobre o assunto, acesse o site oficial do Thales de Menezes, advogado imobiliário, clicando no seguinte link: https://www.advocaciaimobiliariagoias.org/
