Você comprou um lote, esta pagando as parcelas todos os meses, mas agora precisa vender ele para levantar um capital para outra finalidade? Esse artigo irá te explicar como transferir um lote sem complicações e dentro da legalidade.
O Que é a Cessão de Contrato de Loteamento?
A cessão de contrato de loteamento representa uma importante ferramenta jurídica para quem deseja transferir direitos sobre um lote urbano. Este procedimento ocorre frequentemente no mercado imobiliário brasileiro. Além disso, possui regras específicas estabelecidas pela Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
Muitos compradores de lotes precisam transferir seus direitos contratuais antes da quitação total. Por conseguinte, a lei estabelece um procedimento simplificado para esta operação. Este artigo explica detalhadamente como realizar esta transferência dentro da legalidade.
Previsão Legal da Cessão de Contrato
O artigo 31 da Lei 6.766/79 regulamenta especificamente a cessão de contrato de loteamento. Vejamos o texto legal:
“Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.”
A norma estabelece duas formas possíveis para a transferência do contrato particular. A primeira consiste no simples trespasse lançado no verso do contrato original. Alternativamente, pode-se criar um instrumento separado dedicado exclusivamente à cessão.
Em qualquer das modalidades, alguns elementos são essenciais para a validade do ato. Primeiramente, deve constar o número do registro do loteamento. Ademais, o valor da cessão precisa estar claramente indicado. Finalmente, a qualificação completa do cessionário (novo comprador) é indispensável.
Independência da Anuência do Loteador
O parágrafo primeiro do artigo 31 traz uma importante previsão sobre a relação com o loteador. Conforme estabelece a lei:
“§ 1o A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.”
Esta disposição representa uma garantia importante ao adquirente do lote. De fato, o loteador não pode impedir a cessão do contrato. Portanto, sua concordância não constitui requisito de validade para a transferência.
Contudo, para que a cessão produza efeitos perante o loteador, existe um requisito adicional. Especificamente, o loteador deve ser notificado por escrito sobre a transferência. Alternativamente, o registro da cessão no cartório também gera efeitos contra o loteador.
Esta regra visa equilibrar os interesses das partes envolvidas. Por um lado, protege a liberdade do comprador de transferir seus direitos. Por outro lado, garante ao loteador o conhecimento sobre quem passa a ser seu novo devedor.
Registro da Cessão e Notificação ao Loteador
O parágrafo segundo do artigo 31 complementa a regulamentação sobre o tema:
“§ 2o – Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.”
Este dispositivo estabelece uma obrigação ao Oficial de Registro de Imóveis. Ao registrar uma cessão realizada sem a anuência do loteador, deve notificá-lo por escrito. Além disso, esta comunicação deve ocorrer em prazo específico de dez dias.
A norma cria um mecanismo de segurança jurídica para todos os envolvidos. O registro gera publicidade ao ato, oponível a terceiros. Simultaneamente, a notificação garante ciência ao loteador sobre a mudança do titular do contrato.
Vale destacar que esta notificação é obrigação do cartório, não das partes contratantes. Consequentemente, após o registro, o cessionário não precisa se preocupar com esta formalidade adicional.
Comparação com o Código Civil
A cessão de contrato de loteamento possui regras específicas na Lei 6.766/79. No entanto, é importante compará-las com as normas gerais de cessão contratual previstas no Código Civil.
O artigo 286 do Código Civil estabelece:
“Art. 286. O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação.”
Comparando as normas, percebemos que a Lei 6.766/79 traz regra mais favorável ao cessionário. Enquanto o Código Civil admite cláusula contratual proibitiva da cessão, a Lei de Loteamentos expressamente dispensa a anuência do loteador.
Esta diferença demonstra a preocupação do legislador em facilitar a circulação dos direitos sobre lotes urbanos. Na verdade, esta flexibilidade favorece o mercado imobiliário e atende à função social da propriedade prevista na Constituição Federal.
Procedimento Prático para a Cessão
Para realizar a cessão de contrato de loteamento dentro da legalidade, alguns passos práticos devem ser seguidos. Inicialmente, deve-se verificar a situação atual do contrato junto ao loteador. Consequentemente, é importante confirmar valores pendentes e regularidade dos pagamentos.
Em seguida, recomenda-se elaborar um instrumento específico de cessão. Este documento deve conter todos os elementos exigidos pelo artigo 31, já mencionados anteriormente. Adicionalmente, devem constar as assinaturas do cedente e cessionário, preferencialmente com reconhecimento de firma.
Após a formalização, o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do lote. Ali será realizado o registro da cessão, gerando efeitos contra terceiros. Naturalmente, esta etapa envolve o pagamento de emolumentos cartorários.
Por fim, embora não seja obrigatório, é recomendável comunicar formalmente o loteador. Esta comunicação garante efeitos imediatos da cessão perante ele, sem necessidade de aguardar a notificação cartorária.
Diferenças entre Cessão e Compra e Venda
É fundamental distinguir a cessão de contrato de loteamento da compra e venda definitiva. Na cessão, transferem-se direitos aquisitivos sobre o imóvel, ainda em fase contratual. Na compra e venda definitiva, transfere-se a propriedade já registrada.
A Lei 6.766/79 regula predominantemente a fase pré-registral, enquanto o imóvel ainda não está quitado. Após a quitação e o registro da propriedade em nome do comprador, aplicam-se integralmente as regras do Código Civil sobre transmissão de propriedade.
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Portanto, enquanto a cessão transfere direitos contratuais, a compra e venda definitiva transfere a propriedade mediante registro. Esta distinção tem importantes implicações práticas e jurídicas para as partes envolvidas.
Tributação da Cessão de Contrato
Aspecto relevante da cessão de contrato de loteamento refere-se à tributação incidente. De acordo com a legislação tributária, esta operação pode gerar diferentes tributos dependendo das circunstâncias.
No âmbito federal, pode incidir o Imposto de Renda sobre o ganho de capital do cedente. Este tributo aplica-se quando o valor da cessão supera o valor originalmente pago pelo lote, atualizado monetariamente.
Na esfera municipal, normalmente incide o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Todavia, alguns municípios adotam interpretação diferenciada sobre cessão de direitos, aplicando alíquotas distintas da compra e venda definitiva.
A Lei Complementar nº 116/2003 prevê ainda a possibilidade de incidência do ISS (Imposto sobre Serviços) em determinadas operações imobiliárias. Consequentemente, consultar a legislação municipal específica é sempre recomendável.
Riscos e Cuidados na Cessão
Realizar uma cessão de contrato de loteamento envolve alguns riscos que devem ser considerados. Primeiramente, o cessionário assume todas as obrigações pendentes do contrato. Por isso, verificar débitos anteriores é essencial para evitar surpresas.
Outro ponto importante refere-se à situação jurídica do loteamento. Loteamentos irregulares ou clandestinos podem gerar problemas futuros na obtenção da escritura definitiva. Portanto, certificar-se da regularidade do empreendimento é fundamental.
O Código de Defesa do Consumidor também se aplica às relações entre adquirentes e loteadores. Assim, direitos básicos como informação clara e proteção contra práticas abusivas devem ser observados durante todo o processo.
Para maior segurança, recomenda-se consultar a certidão de ônus reais do imóvel. Este documento revela a existência de eventuais penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam comprometer a aquisição.
Jurisprudência sobre o Tema
Os tribunais brasileiros têm consolidado entendimentos importantes sobre cessão de contrato de loteamento. O Superior Tribunal de Justiça, em diversos julgados, reafirma a desnecessidade de anuência do loteador para validade da cessão.
No REsp 1.546.165/SP, o STJ decidiu que “a cessão de direitos sobre imóvel loteado independe de anuência do loteador, produzindo efeitos entre as partes desde a sua celebração”. Este entendimento alinha-se perfeitamente ao artigo 31 da Lei 6.766/79.
Outro ponto pacificado na jurisprudência refere-se à responsabilidade pelas parcelas inadimplidas. O cedente responde pelas prestações vencidas até a data da cessão, enquanto o cessionário assume responsabilidade pelas parcelas futuras.
Em relação ao registro, embora não seja requisito de validade entre as partes, os tribunais reconhecem sua importância para oponibilidade contra terceiros. De fato, o registro confere segurança jurídica à operação e facilita a obtenção da escritura definitiva futuramente.
A Importância da Assistência Jurídica
Considerando as particularidades da cessão de contrato de loteamento, a assistência de um advogado especializado é altamente recomendável. Este profissional pode avaliar riscos específicos da operação e garantir o cumprimento de todos os requisitos legais.
O advogado pode elaborar o instrumento de cessão contendo todas as cláusulas necessárias para proteção do cliente. Além disso, pode realizar pesquisas prévias sobre a situação do lote e do loteamento, prevenindo problemas futuros.
A assessoria jurídica também é valiosa na negociação com o loteador e no acompanhamento do registro imobiliário. Muitas vezes, pequenos detalhes podem fazer grande diferença na segurança jurídica da operação.
Para quem recebe o lote (cessionário), o advogado pode verificar a existência de débitos anteriores. Para quem transfere (cedente), pode garantir a correta exoneração de responsabilidades futuras. Em ambos os casos, o suporte jurídico agrega segurança à transação.
Conclusão
A cessão de contrato de loteamento, regulamentada pelo artigo 31 da Lei 6.766/79, constitui importante mecanismo de circulação de direitos imobiliários. Esta operação permite transferir contratos de lotes urbanos de forma simplificada, sem necessidade de anuência do loteador.
Para sua validade, exige-se documento escrito contendo número de registro do loteamento, valor da cessão e qualificação do cessionário. O registro imobiliário, embora não obrigatório entre as partes, confere publicidade e segurança jurídica ao negócio.
A legislação equilibra os interesses de cedente, cessionário e loteador, criando um sistema eficiente de transferência de direitos. Contudo, cuidados práticos são necessários para evitar problemas futuros relacionados à situação do lote ou do loteamento.
Seguindo corretamente os procedimentos legais e contando com assessoria jurídica adequada, a cessão representa uma solução prática e segura. Dessa forma, tanto compradores quanto vendedores podem realizar negócios imobiliários com a tranquilidade necessária neste tipo de investimento.
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