Alterar convenção de condomínio é uma das decisões mais importantes que podem ser tomadas em um prédio residencial ou comercial.
Portanto, essa modificação não pode ser feita de forma casual ou unilateral.
Ao contrário, o ordenamento jurídico brasileiro exige requisitos rigorosos para garantir a segurança jurídica de todos os condôminos.
Neste artigo, explicaremos com precisão como alterar convenção de condomínio, com base na legislação vigente e na jurisprudência consolidada.
Nosso objetivo é esclarecer os direitos e deveres de condôminos, síndicos e administradores diante dessa possibilidade.
O que é a Convenção de Condomínio?
Antes de abordar o procedimento para alterar convenção de condomínio, é essencial compreender o que ela representa juridicamente.
A convenção de condomínio é o documento que estabelece as regras de convivência, administração, utilização das áreas comuns e direitos dos condôminos.
Além disso, ela define a destinação do edifício e das unidades imobiliárias.
Esse instrumento é registrado no Cartório de Registro de Imóveis e possui força obrigatória para todos os proprietários, mesmo os futuros.
A convenção de condomínio não é mera sugestão.
Pelo contrário, ela tem natureza jurídica de título executivo extrajudicial, conforme previsto no art. 585, II, do Código de Processo Civil.
Isso significa que descumprimentos de suas cláusulas podem gerar execuções diretas, sem necessidade de ação de conhecimento prévia.
Por isso, qualquer alteração nesse documento exige respeito absoluto às normas legais.
Fundamento Legal para a Alteração da Convenção
O principal fundamento legal para a alteração da convenção de condomínio está previsto no Código Civil de 2002.
Especificamente, o art. 1.351 dispõe:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
Portanto, qualquer modificação na convenção de condomínio, por menor que pareça, exige quórum qualificado de dois terços dos votos dos condôminos.
Esse quórum não se refere ao número de condôminos, mas aos votos, que geralmente são proporcionais às frações ideais de cada unidade.
Assim, um condômino com fração maior terá mais peso na deliberação.
Vale ressaltar que o art. 1.351 não admite interpretação extensiva.
Ou seja, não é possível reduzir esse quórum por força de cláusula na própria convenção.
O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento nesse sentido, reforçando a natureza cogente da norma.
Consequentemente, qualquer cláusula que estabeleça quórum inferior para alteração da convenção será considerada nula.
Quais São os Tipos de Alterações Possíveis?
As alterações na convenção de condomínio podem abranger diversos aspectos.
Primeiramente, podem modificar regras internas de convivência, como horários de utilização da piscina ou normas sobre animais.
Além disso, podem alterar o regime de despesas, incluindo critérios de rateio de taxas extraordinárias.
Também é comum a alteração de regras sobre obras, reformas estruturais ou instalação de equipamentos nas áreas comuns.
Contudo, é fundamental destacar que algumas alterações exigem cuidados extras.
Por exemplo, a mudança na destinação do edifício — como transformar um prédio residencial em comercial — está expressamente vinculada ao mesmo quórum do art. 1.351.
Da mesma forma, modificar a destinação de uma unidade específica, como transformar um apartamento em escritório, também exige dois terços dos votos.
Essas situações afetam diretamente a natureza jurídica do condomínio e o direito de vizinhança.
Ademais, não se pode confundir alteração da convenção com mero regulamento interno.
O regulamento interno trata de normas de uso e administração mais detalhadas, mas não altera a essência do condomínio.
Sua modificação, em regra, depende apenas da maioria simples dos presentes em assembleia, conforme o art. 1.354 do Código Civil.
Porém, sempre que uma regra pretenda modificar o conteúdo da convenção, aplica-se o quórum qualificado do art. 1.351.
Procedimento para Alterar a Convenção de Condomínio
O procedimento para alterar convenção de condomínio deve seguir etapas bem definidas.
Primeiramente, é necessário convocar uma assembleia geral extraordinária com pauta específica sobre a proposta de alteração.
A convocação deve respeitar o prazo mínimo de oito dias, conforme o art. 1.354 do Código Civil, salvo se a convenção estabelecer prazo maior.
Além disso, a pauta deve descrever com clareza o conteúdo exato da alteração proposta.
Durante a assembleia, os condôminos discutirão e votarão a proposta.
A votação deve ser nominal e registrada em ata, com indicação precisa dos votos favoráveis e contrários.
Importante frisar que o quórum de dois terços refere-se aos votos dos condôminos presentes e representados, não ao total de condôminos.
Isso significa que a ausência não é considerada como voto contrário, mas reduz o universo de votos necessários para alcançar o quórum.
Após a aprovação, a ata da assembleia deve ser redigida com linguagem clara e objetiva.
Ela deverá conter a íntegra da nova redação da convenção ou da cláusula alterada.
A ata, por si só, não produz efeitos perante terceiros.
Para que a alteração tenha eficácia plena, é obrigatório o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Registro da Alteração no Cartório de Registro de Imóveis
O registro da alteração da convenção é requisito essencial para sua validade e oponibilidade a terceiros.
Conforme o art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil, a convenção de condomínio só produz efeitos legais após seu registro.
Portanto, mesmo que a assembleia tenha aprovado a alteração com o quórum legal, ela não terá força obrigatória sem o registro.
O síndico ou o representante eleito na assembleia deve encaminhar a ata ao cartório competente.
Além da ata, é comum exigir o inteiro teor da nova convenção, com destaque às partes alteradas.
O oficial do registro verificará se a deliberação cumpriu os requisitos legais, especialmente o quórum do art. 1.351.
Caso tudo esteja em ordem, a alteração será averbada à margem do registro original da convenção.
É importante ressaltar que o registro não é mero formalismo.
Sem ele, novos compradores não ficam obrigados pelas novas regras, e condôminos inadimplentes podem alegar desconhecimento.
Assim, o registro assegura a continuidade jurídica do condomínio e a segurança nas relações internas e externas.
Limites à Alteração da Convenção de Condomínio
Embora a convenção possa ser alterada, existem limites legais e constitucionais que devem ser respeitados.
Primeiramente, não é possível modificar a convenção de forma a violar direitos fundamentais dos condôminos.
Por exemplo, cláusulas que discriminem por raça, religião, orientação sexual ou condição social são nulas de pleno direito.
Além disso, não se pode alterar a convenção para restringir direitos já consolidados sem justa causa.
O direito de propriedade, previsto no art. 5º, XXII, da Constituição Federal, impõe limites às decisões majoritárias.
Por isso, o Poder Judiciário pode anular deliberações abusivas, mesmo que aprovadas com quórum legal.
Outro limite importante refere-se à função social da propriedade.
Qualquer alteração que contrarie essa função, como impedir o uso residencial racional ou impor restrições desproporcionais, pode ser questionada judicialmente.
Portanto, a alteração da convenção deve equilibrar o interesse coletivo com os direitos individuais dos condôminos.
Consequências da Alteração sem Observância da Lei
Alterar convenção de condomínio sem respeitar o quórum legal ou sem o devido registro gera sérias consequências jurídicas.
Primeiramente, a alteração é considerada ineficaz frente a condôminos que não participaram da deliberação.
Além disso, qualquer condômino pode propor ação anulatória da deliberação, com fundamento no art. 1.351 do Código Civil.
Em casos extremos, o síndico ou administrador que promover alterações ilegais pode responder civilmente por danos.
Isso porque age com culpa ao descumprir deveres legais de gestão e transparência.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, tem reconhecido danos morais em situações de alterações impostas sem quórum.
Por isso, é essencial que todos os agentes condominiais atuem com rigor técnico e respeito à legislação.
A pressa ou a conveniência momentânea não justificam decisões que comprometam a segurança jurídica do condomínio.
Diferença Entre Alterar Convenção e Alterar Regimento Interno
Muitos condôminos confundem a alteração da convenção com a modificação do regimento interno.
Contudo, esses são documentos distintos, com requisitos e efeitos jurídicos diferentes.
A convenção é o ato constitutivo do condomínio; o regimento interno é um complemento administrativo.
O regimento interno pode ser alterado por maioria simples dos presentes em assembleia, conforme o art. 1.354 do Código Civil.
Já a convenção exige quórum qualificado de dois terços, conforme o art. 1.351.
Portanto, não é possível “esconder” uma alteração substancial da convenção dentro do regimento interno.
Se uma regra do regimento contrariar a convenção, prevalece esta última.
Ademais, o regimento não precisa ser registrado em cartório, embora seja recomendável sua divulgação aos condôminos.
Por isso, síndicos e administradores devem redobrar a atenção ao propor mudanças, para não incorrer em nulidades.
Casos Práticos de Alteração da Convenção
Na prática, são comuns demandas para alterar cláusulas relativas à destinação das unidades.
Por exemplo, condomínios originalmente residenciais que desejam permitir escritórios ou home office.
Nesses casos, a alteração da convenção é obrigatória, pois modifica a destinação prevista no art. 1.351.
Outro exemplo frequente é a inclusão de regras sobre pets, especialmente após a popularização de cães de grande porte.
Se a convenção original proibia animais, qualquer mudança nesse sentido exige o quórum de dois terços.
Do contrário, a proibição permanece válida, e multas aplicadas com base nela são legítimas.
Há também situações em que condomínios desejam alterar o rateio de despesas.
Embora o art. 1.336, I, do Código Civil estabeleça o rateio proporcional às frações ideais, a convenção pode prever critérios distintos.
Contudo, qualquer modificação nesse critério exige o quórum do art. 1.351, pois altera direitos patrimoniais dos condôminos.
Recomendações Finais para Síndicos e Condôminos
Para síndicos e administradores, o primeiro passo é sempre consultar um advogado especializado antes de propor qualquer alteração.
Isso evita decisões precipitadas e reduz riscos de nulidade futura.
Além disso, é fundamental promover debates transparentes com os condôminos, explicando os motivos e efeitos da proposta.
Para os condôminos, é essencial comparecer às assembleias e votar conscientemente.
A ausência pode facilitar a aprovação de alterações que nem sempre refletem o interesse coletivo.
Além disso, qualquer condômino tem o direito de acessar a íntegra da convenção e das atas de assembleia.
Por fim, lembre-se: alterar convenção de condomínio é um direito legítimo, mas que exige rigor legal absoluto.
Respeitar o art. 1.351 do Código Civil é garantir a paz condominial e a validade das decisões coletivas.
Conclusão
Thales de Menezes, advogado especialista em direito imobiliário, explica que alterar convenção de condomínio é um ato jurídico solene, regulado de forma precisa pelo Código Civil.
O quórum de dois terços, previsto no art. 1.351, é condição indispensável para a validade de qualquer modificação.
Além disso, o registro no cartório é essencial para que a alteração produza efeitos perante todos os condôminos e terceiros.
Diante da complexidade do tema, recomenda-se sempre a orientação de um profissional qualificado.
A segurança jurídica do condomínio depende do respeito às normas legais e do equilíbrio entre maioria e minoria.
Por isso, agir com transparência, técnica e legalidade é o caminho mais seguro para todos os envolvidos.
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