A compra de um imóvel representa, para a maioria das pessoas, a concretização de um grande projeto de vida. No entanto, imprevistos podem surgir, levando uma ou ambas as partes a desistirem do negócio. Nesse cenário, o distrato imobiliário, também conhecido como rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, torna-se uma alternativa jurídica indispensável. Este texto tem como objetivo esclarecer como funciona o distrato, quais são os direitos e deveres das partes envolvidas e o que diz a legislação aplicável, de forma simples, técnica para facilitar sua busca e compreensão do tema.
O que é o distrato imobiliário
O distrato imobiliário é o ato jurídico que formaliza a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Ele se faz necessário quando o comprador ou o vendedor decide não prosseguir com o negócio, seja por motivos financeiros, descumprimento contratual ou qualquer outra razão legítima. A legislação brasileira reconhece o direito de rescisão, desde que respeitadas determinadas condições.
O Código Civil, em seu artigo 472, estabelece que “o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato”. Ou seja, se o contrato de compra e venda foi celebrado por escrito, o distrato também deverá ser formalizado por escrito. Já a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, trouxe regras específicas para contratos de incorporação imobiliária e loteamento, proporcionando maior segurança jurídica às partes.
Quais são os direitos e deveres das partes no distrato imobiliário
Ao formalizar o distrato imobiliário, surgem obrigações tanto para o comprador quanto para o vendedor. A parte que solicita a rescisão unilateralmente deve estar ciente das penalidades previstas no contrato e na legislação vigente. A Lei do Distrato estabelece que, na hipótese de resolução por iniciativa do comprador, a incorporadora poderá reter até 25% da quantia paga, conforme artigo 67-A, § 5º, da referida lei. Em casos específicos, como a venda de unidades vinculadas a patrimônio de afetação, esse percentual pode chegar a 50%.
O consumidor tem direito à restituição dos valores pagos, descontadas as penalidades contratuais previstas. Caso a devolução dos valores não ocorra de forma voluntária, é possível ingressar com ação judicial para exigir a devolução e, eventualmente, pleitear indenização por perdas e danos, se for o caso.
Importante destacar que, conforme o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das quantias pagas em contratos de compra e venda de imóveis. Assim, qualquer cláusula que preveja a retenção integral do valor pago pelo comprador será considerada abusiva e, portanto, ilegal.
Como formalizar o distrato imobiliário de forma segura
Para garantir que o distrato imobiliário ocorra de maneira segura e conforme a legislação, é recomendável a elaboração de um instrumento específico, com detalhamento das condições acordadas entre as partes. Este documento deve especificar as penalidades aplicáveis, a forma de devolução dos valores pagos e a quitação recíproca de obrigações.
É essencial que as partes leiam atentamente todas as cláusulas do contrato original e do distrato, preferencialmente com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário. Ademais, um financiamento imobiliário pode estar envolvido. Nesse caso, é necessário comunicar o banco ou a instituição financeira. O objetivo é rescindir o contrato de financiamento adequadamente.
O registro do distrato no cartório de imóveis não é sempre obrigatório. No entanto, ele é altamente recomendável. Isso é especialmente verdadeiro quando o compromisso de compra e venda já foi registrado. Isso confere maior segurança jurídica e evita futuros questionamentos sobre a propriedade do imóvel.
Consequências da ausência de formalização do distrato imobiliário
Não formalizar o distrato de maneira adequada pode gerar sérios problemas, como a permanência de obrigações financeiras indevidas, incidência de multas e até ações judiciais. A ausência de documentação clara que comprove a rescisão do contrato pode levar ao prolongamento de disputas, impactando negativamente tanto o comprador quanto o vendedor.
Além disso, o contrato pode não ser rescindido formalmente. Nesse caso, o comprador pode continuar sendo cobrado. As cobranças incluem parcelas, taxas condominiais e outros encargos. Isso ocorre mesmo que ele não tenha mais interesse no imóvel.
Por essas razões, é imprescindível que todas as etapas do distrato imobiliário sejam conduzidas com cautela, observando a legislação vigente e as melhores práticas jurídicas.
Conclusão
O distrato imobiliário é um instrumento fundamental para garantir segurança jurídica na rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. É essencial respeitar as normas do Código Civil. A Lei nº 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor também são importantes. Assim, evitam-se litígios e assegura-se a preservação dos direitos. Diante de dúvidas ou conflitos, consulte um advogado especializado. Ele orientará sobre a melhor formalização do distrato. Dessa forma, problemas futuros serão prevenidos.
