Você não pagou as parcelas de seu financiamento e agora seu imóvel foi arrematado? A suspensão de leilão e nulidade de leilão representam alternativas jurídicas viáveis quando seu imóvel financiado enfrenta execução extrajudicial. Consequentemente, milhares de brasileiros enfrentam essa realidade anualmente devido ao inadimplemento de parcelas do financiamento habitacional.
Diferença Entre Compra e Venda Versus Financiamento Imobiliário
Primeiramente, é fundamental compreender a distinção entre estes dois institutos jurídicos. Na compra e venda tradicional, o vendedor pode cobrar valores devidos ou requerer rescisão contratual. Entretanto, o financiamento imobiliário opera sob regras completamente diferentes.
Quando você procura uma instituição financeira para financiamento, ela quita sua dívida com o vendedor mediante empréstimo. Assim, o contrato de compra e venda original se extingue, permanecendo apenas a obrigação com o banco credor.
Como Funciona o Sistema de Garantia Fiduciária
O financiamento habitacional constitui essencialmente um empréstimo com um bem dado em garantia. Dessa forma, o imóvel adquirido serve como garantia para quitação da dívida contraída. Consequentemente, caso ocorra inadimplemento, o banco pode cobrar a dívida com essa garantia através de leilão do imóvel.
Esta modalidade é diferente dos empréstimos convencionais. Enquanto empréstimos tradicionais buscam por todos os bens do devedor para penhora no caso de não pagamento, o financiamento já possui bem definido como garantia, nesse caso o imóvel.
Procedimento Legal para o Leilão
Constituição em Mora do Devedor
Inicialmente, não importa a quantidade de parcelas em atraso. Uma única parcela inadimplida autoriza o banco a iniciar o processo de execução. Contudo, a legislação estabelece procedimentos rigorosos que devem ser observados.
O artigo 26 da Lei nº 9.514/97 determina claramente:
“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”
Portanto, se a dívida não for paga o banco irá “consolidar a propriedade” em seu nome. Isso significa que ele irá até o cartório e pedirá que o nome do devedor seja retirado da matrícula e o imóvel seja transferido para a propriedade do banco imediatamente.
Intimação Pessoal Obrigatória
Posteriormente, o § 1º do mesmo artigo estabelece que o devedor será intimado pessoalmente. Esta intimação deve conceder prazo de 15 dias para regularização da situação. Ademais, deve incluir prestações vencidas, juros, penalidades e demais encargos contratuais.
Veja o que diz a lei:
“§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.”
Já o § 3º do mesmo artigo especifica que “a intimação será feita pessoalmente ao devedor”. Esta exigência representa requisito fundamental para validade do procedimento.
“§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).”
Portanto, antes de levar o imóvel a leilão o banco deverá intimar PESSOALMENTE o devedor para que quite o débito no prazo de 15 dias. Essa intimação deverá ser feita através de funcionário do cartório ou dos correios por meio de A.R.
O devedor precisará assinar o documento manifestando que recebeu a intimação.
Importante: intimações por correio, email, telefone ou redes sociais são absolutamente inválidas.
Consolidação da Propriedade
Transcorrido o prazo sem pagamento, ocorre a consolidação da propriedade em nome do banco. Este ato é registrado na matrícula do imóvel no cartório competente. Subsequentemente, o banco possui 60 dias para promover leilão público do bem.
É o que diz a lei. Veja:
“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.”
Repare no rigor da lei ao determinar um prazo certo para cada procedimento.
Segunda Notificação: Comunicação do Leilão
O parágrafo 2º A do mesmo artigo 27 da Lei nº 9.514/97 ainda estabelece que:
“§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. ”
A lei, portanto, ainda determina que as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor.
Esta segunda notificação admite maior flexibilidade, podendo ser realizada por correspondência ou meio eletrônico. Não precisa ser assinada pelo devedor.
Quando é Possível Suspender ou Anular o Leilão
Ausência de Intimação Pessoal
A principal causa de nulidade consiste na falta de intimação pessoal válida. Caso você não tenha recebido pessoalmente a primeira notificação, existe fundamento legal para ação de suspensão e nulidade.
Procedimento Judicial de Suspensão
Quando um advogado especialista em direito imobiliário ingressa com essa ação ele pede uma liminar de suspensão. Isso significa que logo quando o juiz tiver o primeiro contato com essa ação judicial decidirá se o leilão prosseguirá ou se será interrompido até a sentença final do processo.
A suspensão visa interromper temporariamente o leilão durante tramitação da ação. Dessa maneira, evita-se que terceiros de boa-fé arrematem imóvel cujo leilão pode ser posteriormente anulado.
Entretanto, a concessão de liminar de suspensão depende da análise judicial. O juiz avalia a probabilidade de nulidade e o risco de danos irreparáveis.
Portanto, mesmo havendo indícios de nulidade, a suspensão não é automática. Dependerá da opinião do juiz sobre esse caso.
Julgamento de Mérito da Nulidade
Posteriormente, depois e apresentada a defesa, a tréplica e o processo já estiver maduro para sentença, será julgada a nulidade propriamente dita. Nesta fase, o juiz examina detalhadamente toda documentação do processo.
A decisão sobre nulidade não depende da decisão liminar sobre suspensão. Então, pode ocorrer do juiz não suspender o leilão liminarmente, o imóvel ser arrematado, e, posteriormente, ser decretada a nulidade do leilão com retorno do imóvel ao devedor original.
Tentativas de Intimação e Citação por Edital
Quando o oficial não localiza o devedor, deve realizar três tentativas de intimação pessoal. Durante essas tentativas, deve informar vizinhos sobre a urgência do recebimento da correspondência.
Frustradas as tentativas de intimação pessoal, admite-se citação por edital. Este procedimento consiste na publicação no diário oficial do conteúdo da notificação. Embora considerado válido juridicamente, sua eficácia prática é questionável.
Todavia, realizada a citação editalícia, o devedor é considerado legalmente notificado. Consequentemente, o leilão pode prosseguir mesmo sem conhecimento efetivo do devedor.
Consequências da Anulação do Leilão
Fundamentalmente, a anulação do leilão não extingue a dívida original. O objetivo da ação é exclusivamente anular o procedimento de execução extrajudicial. Portanto, após anulação, permanece a obrigação de quitar o débito.
Esta ação apenas faz sentido quando o devedor possui meios para quitar integralmente a dívida. Seja através de venda de outros bens, recursos emprestados ou herança recebida.
Instituições financeiras raramente concedem novos empréstimos após inadimplemento em financiamento habitacional. Consequentemente, o devedor deve contar com recursos próprios ou de terceiros.
Direito de Pagamento da Dívida
Mesmo após consolidação da propriedade, o devedor mantém direito de quitar a dívida. Este direito permanece válido até efetiva realização do leilão público.
Na prática, bancos frequentemente criam obstáculos para aceitação do pagamento após consolidação. Muitas vezes, tornam-se necessárias ações judiciais de consignação em pagamento.
Ademais, o valor devido inclui todas despesas do processo de leilão até então incorridas. Consequentemente, o montante para quitação excede substancialmente o débito original.
Conclusão
A suspensão de leilão e nulidade de leilão constituem instrumentos jurídicos eficazes quando observadas irregularidades procedimentais. Contudo, sua utilização exige análise técnica criteriosa e disponibilidade financeira para quitação posterior da dívida.
A intimação pessoal representa requisito fundamental estabelecido pela Lei nº 9.514/97. Sua ausência compromete todo procedimento de execução extrajudicial. Portanto, devedores que não receberam esta notificação possuem fundamento legal consistente para questionamento judicial.
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