O prazo de garantia de uma obra é uma das maiores dúvidas de quem compra um imóvel novo ou reforma um imóvel antigo. Essa garantia protege o consumidor contra vícios ou defeitos que surgem após a entrega da obra. Saber o prazo legal evita prejuízos e possibilita exigir o reparo sem custos adicionais. A legislação brasileira trata do tema de forma objetiva e clara, com base no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.
Qual o prazo legal de garantia da construção
O Código Civil, em seu artigo 618, estabelece que o prazo de garantia da obra executada por empreiteiro é de cinco anos. Esse prazo conta a partir da entrega da obra. Durante esse período, o construtor responde pela solidez e segurança da construção. Isso inclui problemas estruturais, como rachaduras, infiltrações graves e afundamentos de solo.
Se surgir um defeito, o dono do imóvel deve comunicá-lo imediatamente. Segundo o mesmo artigo, a ação judicial para exigir o reparo deve ser proposta dentro de até 180 dias após o surgimento do problema. A lei estabelece um prazo de cinco anos para reclamar de vícios estruturais. No entanto, mesmo dentro desse período, o consumidor precisa agir rápido. A reclamação deve ocorrer em até seis meses. Esse prazo começa a contar da identificação do vício. Portanto, a observância desse prazo é crucial.
O Código de Defesa do Consumidor trata da garantia de produtos e serviços. Ele estabelece prazos diferentes. Nesse caso, o artigo 26 define 90 dias. Esse prazo se aplica a bens duráveis. Imóveis se enquadram nessa categoria. Por outro lado, bens não duráveis possuem um prazo menor. Esse prazo é de 30 dias. Esse prazo é aplicado para defeitos aparentes e de fácil constatação, como pintura malfeita, portas tortas e trincas superficiais. Quando se trata de vícios ocultos, o prazo só começa a correr a partir da descoberta do problema.
Garantia contratual da construtora
Além da garantia legal, muitas construtoras oferecem garantias contratuais. Elas podem ampliar ou especificar o prazo de garantia de cada item da obra. Essas condições devem constar expressamente no contrato ou no manual do proprietário entregue no momento da compra.
Algumas construtoras preveem garantias específicas para itens como pisos, instalações elétricas, hidráulicas, esquadrias e impermeabilizações. É importante guardar todos os documentos e verificar se há restrições ou obrigações impostas ao consumidor, como manutenções periódicas.
Em caso de dúvida sobre a interpretação da garantia, é recomendável consultar um advogado especializado em imóveis para avaliar o contrato e os direitos previstos em lei. O profissional pode orientar sobre a melhor forma de exigir reparos ou indenização.
Quem é o responsável pela garantia da obra
O responsável pela garantia da obra é, via de regra, o empreiteiro ou a construtora que executou o serviço. Quando o imóvel foi adquirido na planta, o incorporador também pode ser responsabilizado. Nos contratos de compra e venda firmados com a construtora, ela deve prestar contas da execução da obra e da sua regularidade.
Nos casos de reforma, o profissional ou empresa contratada também assume a responsabilidade pela qualidade da obra. Para garantir seus direitos, o contratante deve exigir recibos, notas fiscais e, se possível, um contrato por escrito. Em caso de vícios, o responsável deve ser notificado formalmente, preferencialmente por escrito com aviso de recebimento.
Contar com o apoio de um advogado experiente faz a diferença na hora de formalizar uma notificação, especialmente se a construtora ou o profissional se recusar a cumprir com suas obrigações.
O que fazer em caso de problema durante o prazo de garantia de uma obra
Ao identificar um problema durante o prazo de garantia da obra, o consumidor deve agir rapidamente. A primeira providência é notificar o responsável pela execução. A notificação deve ser precisa, com descrição do problema e pedido de solução no prazo razoável. Fotos e laudos técnicos podem fortalecer o pedido.
Se não houver resposta ou se o reparo for mal executado, o consumidor pode acionar o Poder Judiciário. O ideal é reunir provas e buscar orientação de um advogado de confiança para garantir que a ação seja ajuizada dentro dos prazos legais. Além disso, há a possibilidade de reclamar nos órgãos de defesa do consumidor e no Procon.
Problemas de maior complexidade, como falhas estruturais, exigem laudos de engenheiros ou arquitetos. É comum que o processo judicial exija perícia técnica para comprovar o vício e o nexo de causalidade com a obra.
Conclusão
O prazo de garantia da obra varia. Essa variação ocorre conforme a natureza do problema. Para vícios estruturais, o Código Civil estabelece um prazo de cinco anos. Por outro lado, problemas aparentes têm prazos menores. O Código de Defesa do Consumidor define até 90 dias para eles. Em todos os casos, o consumidor deve agir com rapidez. Ele também precisa reunir provas. O objetivo é assegurar seus direitos. Com orientação jurídica adequada, o consumidor pode exigir o reparo. A indenização também é uma possibilidade segura e eficaz.
