Você mora de aluguel e o dono do imóvel informou que deve desocupá-lo. Agora, você se pergunta qual é o prazo para desocupar um imóvel alugado.
Este tema aborda diversos aspectos da Lei do Inquilinato que ambas as partes do contrato de locação precisam entender. Conhecer os prazos legais para desocupação evita conflitos e possíveis prejuízos financeiros durante o encerramento da relação locatícia.
Os diferentes tipos de contratos de locação e seus prazos
A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, define regras diferentes para a desocupação do imóvel, dependendo do tipo de contrato. Os contratos podem ser por prazo determinado ou indeterminado. Cada tipo tem suas particularidades quanto aos prazos de desocupação.
Contrato por prazo determinado
No contrato por prazo determinado, as partes estabelecem previamente a duração da locação. Esses contratos normalmente têm duração de 30 meses. Porém, podem ser ajustados por qualquer período conforme interesse das partes. Ao final do prazo estipulado, o locatário deve desocupar o imóvel imediatamente, sem necessidade de notificação prévia específica para este fim.
O locatário permanece no imóvel após 30 dias do fim do contrato sem oposição do locador. Assim, a locação é convertida automaticamente para prazo indeterminado. Esta situação, denominada prorrogação tácita, altera significativamente as regras para desocupação do imóvel.
Ressaltamos que contratos com menos de 30 meses não permitem ação de despejo por denúncia vazia durante sua vigência. Assim, garantimos a proteção do locatário. Nestes casos, o locador só pode solicitar o imóvel antecipadamente nas hipóteses expressamente previstas em lei.
Contrato por prazo indeterminado
Quanto aos contratos por prazo indeterminado, a Lei do Inquilinato estabelece regras específicas para a desocupação. O artigo 6º da referida lei dispõe claramente sobre o tema:
“Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único.
Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.”
Portanto, quando o locatário deseja encerrar a locação por prazo indeterminado, deve notificar o locador com pelo menos 30 dias de antecedência. Esta notificação deve ser feita por escrito para garantir segurança jurídica às partes envolvidas.
O locador deseja retomar o imóvel em contrato por prazo indeterminado. Assim, notifica o locatário, concedendo 30 dias para desocupação. Contudo, ajuíza ação de despejo, sem solicitar desocupação extrajudicialmente.
Consequências do descumprimento dos prazo para desocupar um imóvel alugado
O descumprimento do prazo para desocupar um imóvel alugado gera consequências significativas para as partes envolvidas. Para o locatário, a ausência do aviso prévio de 30 dias em contratos por prazo indeterminado implica na obrigação de pagar ao locador um valor correspondente a um mês de aluguel e encargos.
O locatário não desocupa o imóvel no prazo após notificação judicial. Assim, enfrentamos despejo forçado por mandado. Além disso, pagamos aluguéis atrasados, custas processuais e honorários advocatícios.
Para o locador, exigir a desocupação sem respeitar os procedimentos legais pode configurar esbulho possessório ou exercício arbitrário das próprias razões. Inclusive, estas condutas podem resultar em responsabilização civil e criminal, além da obrigação de indenizar o locatário por eventuais danos materiais ou morais sofridos.
A importância do aviso prévio na desocupação
O aviso prévio representa um elemento fundamental nas relações locatícias, especialmente nos contratos por prazo indeterminado. Sua função principal é garantir tempo hábil para que ambas as partes se organizem diante do término da locação.
Para o locatário, o período de 30 dias possibilita a busca por um novo imóvel e a organização da mudança. Entretanto, para o locador, este prazo permite providenciar a vistoria do imóvel e preparar-se para recebê-lo, além de iniciar a busca por um novo locatário.
Adicionalmente, o aviso prévio deve conter informações claras sobre a intenção de encerrar a locação e a data prevista para desocupação. Eu recomendo que você envie através de carta com aviso de recebimento ou outro meio que comprove a entrega, evitando futuras contestações.
Prazos especiais para desocupação em situações específicas
A legislação brasileira prevê prazos diferenciados para desocupação em determinadas situações específicas. Estas exceções visam equilibrar os interesses das partes envolvidas e atender a necessidades particulares que surgem no mercado imobiliário.
Locação residencial em caso de morte do locatário
No caso de falecimento do locatário, o artigo 11 da Lei do Inquilinato estabelece que a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge sobrevivente ou com os herdeiros necessários, desde que residentes no imóvel. Logo, não havendo pessoas nestas condições, o espólio fica responsável pelo cumprimento do contrato até sua efetiva entrega das chaves.
Nessa situação, o prazo para desocupar o imóvel alugado é o mesmo. Ele depende da natureza do contrato, seja determinado ou indeterminado. Além disso, o inventariante deve cumprir as obrigações contratuais. Dessa forma, ele evita prejuízos ao espólio e respeita os prazos de notificação.
Locação comercial e o direito à renovação compulsória
Nas locações comerciais, a Lei do Inquilinato prevê o direito à renovação compulsória do contrato, desde que atendidos os requisitos legais. Assim, para exercer este direito, o locatário deve propor ação renovatória entre 12 e 6 meses antes do término do contrato vigente.
Se o locador não contestar a ação ou perder a causa, o juiz renovará o contrato com base nas condições da sentença. E se o locatário não entrar com a ação no prazo legal ou perder o processo, ele deverá desocupar o imóvel ao final do contrato.
Procedimentos judiciais para desocupação do imóvel
Quando o locatário não desocupa voluntariamente o imóvel no prazo estipulado, o locador precisa recorrer ao Poder Judiciário através da ação de despejo. Este procedimento possui ritos e prazos específicos definidos pela Lei do Inquilinato.
Ação de despejo e seus prazos
O locador pode fundamentar a ação de despejo em diversas causas, como falta de pagamento, infração contratual ou término do contrato por prazo determinado. Porém, dependendo do motivo, o procedimento e os prazos para desocupação podem variar significativamente.
Em casos de despejo por falta de pagamento, o locatário pode quitar a dívida em até 15 dias após a citação. Dessa forma, ele evita a desocupação. Não ocorrendo a purgação da mora, o juiz decretará o despejo, concedendo prazo de 15 a 30 dias para desocupação voluntária.
Nos casos de despejo por outras causas, o juiz determina o prazo para desocupação voluntária. Esse prazo varia entre 15 e 30 dias. Por exemplo, o locador pode solicitar a desocupação quando o contrato por prazo determinado chega ao fim. Além disso, ele também pode fazer isso em caso de denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado.
Liminar de despejo em situações excepcionais
A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em situações específicas, como descumprimento de acordo, necessidade de reparos urgentes, entre outras hipóteses elencadas no artigo 59.
Nestes casos excepcionais, o prazo para desocupação é reduzido para 15 dias, independentemente da fase processual. Esta medida visa dar celeridade ao procedimento em situações que demandam urgência ou que evidenciam clara má-fé do locatário.
Recomendações práticas para locadores e locatários
Para evitar conflitos relacionados aos prazos de desocupação, algumas práticas preventivas são recomendadas tanto para locadores quanto para locatários. Estas medidas contribuem para o encerramento harmonioso da relação locatícia e minimizam prejuízos para ambas as partes.
Os locatários devem sempre notificar o locador formalmente sobre a intenção de desocupar o imóvel, respeitando o prazo mínimo de 30 dias. Inclusive é aconselhável que esta comunicação seja feita por escrito, preferencialmente com comprovante de recebimento, e que contenha a data prevista para a entrega das chaves.
Por sua vez, os locadores devem formalizar adequadamente qualquer solicitação de desocupação, respeitando os procedimentos legais. Assim, recomenda-se o acompanhamento por um advogado especializado para garantir que todos os requisitos jurídicos sejam atendidos, evitando nulidades processuais ou pedidos de indenização.
Adicionalmente, é fundamental que ambas as partes realizem vistorias detalhadas tanto na entrada quanto na saída do imóvel. Este procedimento evita disputas sobre o estado de conservação do bem e facilita a devolução do depósito caução, quando houver.
Em resumo, o tipo de contrato e a situação específica determinam o prazo para desocupação do imóvel alugado. Logo, cada caso exige atenção. A compreensão adequada das regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato é essencial para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica às partes envolvidas na relação locatícia.
Se você quer ler mais artigos como esse acesse o site oficial do advogado Thales de Menezes.
