O mercado imobiliário e as relações contratuais de compra e venda de imóveis impõem deveres anexos e obrigações essenciais que se estendem para além da mera quitação do preço ajustado. Dentre esses deveres, sobressai a obrigação do promitente vendedor de outorgar a escritura pública definitiva do bem, instrumento indispensável para a transferência formal da propriedade imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. Nesse cenário, o entendimento pacificado de que a indenização por falta de escritura de imóvel não prescreve, decide STJ, representa uma guinada de relevante magnitude jurídica, ao equiparar a pretensão indenizatória decorrente do descumprimento do dever de outorga ao próprio direito real à adjudicação compulsória.
A controvérsia central gravita em torno da estabilidade das relações jurídicas e do dogma da imprescritibilidade dos direitos reais, em contraste com a regra geral de prescrição das pretensões reparatórias fundadas em responsabilidade civil contratual. Historicamente, discutia-se se o comprador que ficasse impossibilitado de obter a propriedade formal do imóvel por culpa exclusiva do vendedor estaria sujeito ao prazo prescricional decenal (artigo 205 do Código Civil) para pleitear perdas e danos. Ao julgar a matéria, a Corte Superior assentou que, enquanto não purgada a mora contratual ou inviabilizada de forma definitiva a outorga da escritura, a pretensão indenizatória substitutiva mantém o mesmo caráter perpétuo que ostenta a ação de adjudicação compulsória.
O Caso Concreto: Entenda o que aconteceu
O litígio que originou o pronunciamento da Corte Superior derivou de um contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel urbano celebrado há mais de duas décadas. O promitente comprador adimpliu integralmente a obrigação financeira assumida, quitando todas as parcelas do preço do bem, recebendo a posse direta e passando a usufruir do imóvel para moradia e exercício dos atributos possessórios.
Ocorre que, no momento em que solicitou a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda para proceder ao devido registro imobiliário, o comprador deparou-se com o descumprimento injustificado por parte dos herdeiros e do espólio do vendedor original. A situação agravou-se com a superveniência de constrições judiciais e gravames hipotecários incidentes sobre o registro da matriz do imóvel, decorrentes de dívidas pessoais supervenientes do alienante, o que inviabilizou a transferência do domínio pela via cartorária tradicional.
Diante do óbice insuperável para a obtenção do título translativo de propriedade e da impossibilidade de manejo direto da adjudicação compulsória (em virtude da perda do objeto formal do imóvel no patrimônio do devedor), o comprador ajuizou Ação de Indenização por Perdas e Danos equivalentes ao valor de mercado atualizado do bem. Em resposta, o réu arguiu em sede de contestação a prejudicial de mérito de prescrição, alegando que o transcurso de mais de dez anos entre a quitação do contrato e o ajuizamento da ação reparatória teria extinto a pretensão do autor, nos termos do artigo 205 do Código Civil.
Tese do Réu vs. Tese do Comprador: Argumentos sobre por que a indenização por falta de escritura de imóvel não prescreve, decide STJ
1. Os argumentos da Parte Ré (Promitente Vendedor / Espólio)
A defesa do alienante buscou a extinção do processo com resolução do mérito, pautando-se na aplicação rigorosa do instituto da prescrição e na segurança jurídica das relações obrigacionais:
- Aplicação da regra geral prescricional (Art. 205 do Código Civil): Sustentou-se que qualquer pretensão indenizatória por descumprimento de obrigação contratual (perdas e danos) submete-se à prescrição geral decenal. O termo inicial (actio nata) teria ocorrido na data da quitação integral do contrato ou na data em que a escritura deveria ter sido outorgada.
- Distinção entre Direito Real e Pretensão Indenizatória: Argumentou-se que a imprescritibilidade reconhecida pela jurisprudência aplica-se exclusivamente à pretensão de adjudicação compulsória (direito real de propriedade). Ao converter o pedido em reparação em dinheiro (perdas e danos), a natureza da ação passaria a ser eminentemente pessoal, sujeitando-se inevitavelmente aos prazos extintivos previstos no Código Civil.
- Segurança Jurídica e Vedação às Obrigações Perpétuas: Defendeu-se que permitir o ajuizamento de ações indenizatórias sem limite temporal sujeitaria os herdeiros a uma responsabilidade perpétua, contrariando o princípio da estabilidade das relações privadas.
2. Os argumentos do Comprador (Promitente Comprador)
A tese do comprador estruturou-se na preservação do equilíbrio contratual e na natureza sui generis da obrigação de transferência da propriedade imobiliária:
- Sucedâneo da Adjudicação Compulsória Imprescritível: O autor demonstrou que a pretensão indenizatória formulada nada mais é do que o sucedâneo econômico da obrigação de fazer inviabilizada por culpa do vendedor. Se a pretensão principal de adjudicar o imóvel é imprescritível (Súmula 239 do STJ), a conversão em perdas e danos decorrente da impossibilidade do cumprimento da tutela específica deve ostentar idêntica natureza temporal.
- Inexistência de Actio Nata enquanto durar a posse inequívoca: Alegou-se que a fruição da posse pacífica sobre o imóvel impede a fluência de prazo prescricional contra o comprador. O direito de exigir a propriedade não prescreve enquanto o promitente comprador exercer os poderes inerentes ao domínio sobre a coisa sem oposição do vendedor.
- Vedação ao Enriquecimento Sem Causa: Enfatizou-se que acolher a tese de prescrição significaria chancelar o enriquecimento ilícito do vendedor, que reteve o dinheiro pago pelo preço do imóvel e, simultaneamente, beneficiou-se da impossibilidade de transferência formal do bem.
A Decisão Judicial: O posicionamento da Corte Superior (STJ)
Ao apreciar o recurso especial interposto, o Superior Tribunal de Justiça reformou os acórdãos das instâncias ordinárias que haviam decretado a prescrição e pacificou a orientação jurídica do tema. A Corte Superior fixou que a indenização por falta de escritura de imóvel não prescreve, decide STJ, uniformizando a interpretação do direito federal sobre a matéria.
A fundamentação do julgado pautou-se na premissa de que a promessa de compra e venda devidamente quitada confere ao promitente comprador um direito de conteúdo substancialmente real. O relator enfatizou que o direito do comprador quitar o bem e demandar a adjudicação compulsória só se extingue pela usucapião alcançada por terceiro, permanecendo hígido indefinidamente em face do promitente vendedor ou de seus sucessores.
O Tribunal destacou que quando a obrigação de fazer (outorga da escritura) se converte na obrigação de indenizar (perdas e danos) em razão da inviabilidade prática de transferência do imóvel, a ação indenizatória assume o caráter substitutivo da tutela específica. Portanto, admitir a prescrição da pretensão indenizatória quando o devedor tornou impossível a adjudicação representaria manifesta violação da boa-fé objetiva e conferiria prêmio ao contratante inadimplente.
Fundamentação Legal e Jurisprudencial
A tese firmada encontra amparo nos princípios basilares do direito das obrigações, no direito imobiliário e na consolidação jurisprudencial do STJ e do STF.
1. O Código Civil e a Natureza do Direito à Escritura
O Código Civil de 2002 disciplina os efeitos da promessa de compra e venda e a transferência da propriedade nos artigos 1.225, 1.245 e 1.418:
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
O STJ fundamentou que, sendo o contrato devidamente quitado, o promitente comprador detém a propriedade sob o ponto de vista material e econômico, pendente apenas o ato formal do registro.
2. A Súmula 239 do STJ e a Imprescritibilidade da Adjudicação
O entendimento sedimentado na Súmula 239 do STJ já estabelecia a mitigação dos formalismos cartorários para assegurar o direito do comprador:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Em desdobramento lógico a esse verbete, a jurisprudência das Turmas do STJ avançou para assentar que o direito de obter a escritura ou a indenização equivalente é imprescritível, salvo se o imóvel tiver sido usucapido por outrem. Como a pretensão de adjudicar não prescreve, a pretensão de indenização correspondente — gerada pela impossibilidade superveniente de cumprimento da obrigação de fazer — segue idêntico regime jurídico.
3. A Teoria da Actio Nata e a Tutela da Posse
A Corte Superior também invocou a aplicação adequada do princípio da actio nata sob a perspectiva funcional: enquanto o comprador permanece na posse mansa e pacífica do imóvel sem ser turbado, não há transcurso de prazo prescricional para questionar a falta de escritura formal, pois a violação definitiva do direito só se consolida quando verificada a impossibilidade irreversível de outorga do título translativo.
Análise Crítica e Prática: O impacto no mercado imobiliário e a atuação da defesa técnica
O julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça traz relevante segurança jurídica para adquirentes de imóveis em todo o país, neutralizando manobras protelatórias ou abusivas de loteadores, construtoras e promitentes vendedores que inviabilizam a outorga de escrituras e buscam esquivar-se da responsabilidade sob a alegação de prescrição decenal.
Na prática jurídica imobiliária, era comum encontrar compradores prejudicados por empreendimentos irregulares ou por vendedores falecidos cujos inventários arrastavam-se por décadas sem a liberação dos formais de partilha. Com a consolidação da tese da imprescritibilidade da indenização substitutiva, restabelece-se o equilíbrio econômico do contrato e garante-se ao comprador lesado a justa compensação pelo valor atualizado do imóvel retido indevidamente no patrimônio do alienante.
O advogado Thales Mensur, especialista e referência em Direito Imobiliário e Civil em Goiás, analisa a relevância prática e os desdobramentos operacionais dessa decisão do STJ:
“A decisão proferida pela Corte Superior corrige uma distorção grave que penalizava o adquirente de boa-fé. Trata-se de uma vitória expressiva do direito de propriedade sobre o formalismo técnico. Na prática, muitos compradores pagam pelo imóvel, exercem a posse por anos e, quando tentam regularizar a escritura, descobrem que o bem foi alienado a terceiros ou penhorado por dívidas do vendedor. Tentar limitar essa reparação a um prazo de dez anos seria premiar a torpeza do devedor. Ao fixar que a indenização por falta de escritura é imprescritível — pois substitui a própria adjudicação compulsória —, o STJ exige dos advogados uma atuação estratégica, com levantamento criterioso da cadeia probatória da posse e do adimplemento do preço.” — Thales Mensur
Sob a perspectiva processual, a correta condução de ações dessa natureza exige do patrono da causa a demonstração inequívoca dos seguintes elementos:
- Prova cabal da quitação integral do preço ajustado na promessa de compra e venda;
- Comprovação da posse mansa e pacífica exercida pelo comprador ou por seus cessionários;
- Demonstração do óbice intransponível que inviabilizou a outorga da escritura pública (ex: venda a terceiro de boa-fé, arrematação judicial ou cancelamento da matrícula);
- Formulação de pedido pericial de avaliação para apuração do valor de mercado atual do bem a título de perdas e danos.
Conclusão
A reafirmação pelo Poder Judiciário de que a indenização por falta de escritura de imóvel não prescreve, decide STJ, consagra a prevalência da substância dos direitos reais e da boa-fé contratual sobre rigores formais prescricionais. Ao reconhecer que a pretensão indenizatória é o reflexo direto e substitutivo do direito imprescritível à adjudicação compulsória, a Corte Superior impede que o decurso do tempo extinga o direito do comprador que cumpriu integralmente com suas obrigações contratuais.
Essa consolidação jurisprudencial fortalece o mercado imobiliário, desencoraja a inadimplência e o descumprimento do dever de outorga do título translativo, e assegura aos adquirentes a proteção irrestrita de seu patrimônio e a justa reparação pecuniária quando a transferência do domínio se tornar irrealizável.
