Muitos inquilinos se perguntam se é legal o locador cobrar o IPTU junto com o valor do aluguel. Essa dúvida é comum e compreensível, especialmente porque envolve encargos financeiros adicionais ao aluguel mensal. A resposta, no entanto, está claramente prevista na legislação imobiliária brasileira. Em primeiro lugar, é fundamental entender que o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é um tributo municipal que incide sobre o proprietário do imóvel. Contudo, a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece regras precisas sobre quem deve arcar com esse custo durante a vigência do contrato de locação.
A regra geral sobre o pagamento do IPTU na locação residencial e comercial
Conforme o artigo 22 da Lei nº 8.245/1991, “salvo disposição expressa em contrário, incumbirá ao locatário o pagamento dos tributos e taxas que incidam sobre o imóvel locado, cujo fato gerador seja posterior à data da celebração do contrato”. Isso significa que, por regra, o inquilino é responsável pelo pagamento dos tributos vinculados ao uso do imóvel durante o período da locação, como o IPTU, desde que o contrato não diga o contrário.
Portanto, quando o contrato de locação não estipula de forma diferente, o locatário assume a obrigação de pagar o IPTU. Contudo, o simples fato de o locatário ser o responsável pelo pagamento não implica que ele precise arcar com o tributo diretamente junto à prefeitura. Na prática, há duas formas de quitação: ou o inquilino paga diretamente ao município, ou o locador paga e depois repassa o valor ao inquilino.
O direito do locador de incluir o IPTU no boleto de aluguel
O artigo 25 da Lei nº 8.245/1991 responde diretamente à pergunta central deste artigo. Ele dispõe que “atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram”. Ou seja, se o contrato determinar que o inquilino deve pagar o IPTU, o locador tem plena legitimidade legal para incluir esse valor na cobrança mensal do aluguel.
Essa previsão legal elimina qualquer dúvida sobre a legalidade dessa prática. Além disso, a inclusão do IPTU no boleto de aluguel simplifica a gestão financeira de ambas as partes. O locador evita o risco de o inquilino não pagar o tributo, o que poderia resultar em multas ou até penhora do imóvel. Já o inquilino tem a comodidade de quitar todos os encargos em um único pagamento.
Condições indispensáveis para a cobrança conjunta
No entanto, é importante destacar que essa cobrança só é válida se houver previsão contratual expressa. Se o contrato de locação não mencionar que o locatário é responsável pelo IPTU, o locador não pode simplesmente incluir o valor no boleto de aluguel. Nesse caso, o ônus permanece com o proprietário, pois é ele o contribuinte de direito perante a legislação tributária.
Assim, antes de incluir o IPTU na cobrança do aluguel, o locador deve verificar o contrato firmado com o inquilino. Se o documento não tratar do assunto, é necessário um aditivo contratual, assinado por ambas as partes, para transferir essa responsabilidade ao locatário. Sem esse ajuste, qualquer cobrança adicional pode ser considerada indevida, sujeitando o locador à restituição em dobro, conforme previsto no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, caso o locatário seja considerado consumidor na relação.
Exemplo prático da cobrança legal
Imagine um contrato de locação residencial celebrado em janeiro de 2025, com cláusula expressa de que o locatário pagará o IPTU. O valor mensal do aluguel é de R$ 2.000,00. O IPTU anual do imóvel é de R$ 1.200,00, ou seja, R$ 100,00 por mês. Nesse caso, o locador pode, legalmente, emitir o boleto mensal no valor de R$ 2.100,00, discriminando no recibo: “Aluguel: R$ 2.000,00; IPTU proporcional: R$ 100,00”.
Essa prática é perfeitamente válida, desde que a responsabilidade tributária tenha sido atribuída ao locatário no contrato. O inquilino, por sua vez, não pode se recusar a pagar esse valor adicional, pois já aceitou essa condição ao assinar o contrato.
O que acontece se o locador antecipar o pagamento do IPTU?
O parágrafo único do artigo 25 da Lei do Inquilinato trata de uma situação específica: “Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente”. Isso significa que, se o proprietário quitar antecipadamente o IPTU — por exemplo, aproveitando descontos oferecidos pela prefeitura para pagamento à vista —, os benefícios financeiros dessa antecipação (como o desconto) pertencem a ele.
Contudo, se o locatário reembolsar integralmente o valor total do IPTU, mesmo que o locador tenha pago com desconto, o inquilino não tem direito à diferença. A lei é clara: o benefício da antecipação fica com o locador, a menos que haja um acordo diferente entre as partes.
Essa regra evita conflitos sobre rateios de descontos e mantém a segurança jurídica na relação locatícia. Ainda assim, é prudente que o contrato ou um aditivo especifique como deve ser feito o rateio em caso de antecipação, especialmente se o inquilino desejar participar dos benefícios.
Diferença entre IPTU e despesas extraordinárias de condomínio
É comum que locatários confundam o IPTU com outras despesas, como as extraordinárias de condomínio. Por isso, convém esclarecer que o IPTU é um tributo municipal, enquanto as despesas de condomínio são custos privados relacionados à manutenção do edifício.
A Lei do Inquilinato diferencia claramente essas obrigações. O artigo 23 estabelece que as despesas ordinárias de condomínio são de responsabilidade do locatário, ao passo que as extraordinárias — como reformas estruturais ou instalação de equipamentos novos — são de responsabilidade do locador.
O IPTU, por sua vez, é regulado pelo artigo 22 e, quando atribuído ao locatário, pode ser cobrado junto com o aluguel conforme o artigo 25. Logo, embora ambas as categorias possam ser repassadas ao inquilino, elas têm naturezas jurídicas distintas e regras específicas.
Como identificar se o IPTU está sendo repassado de forma legal?
O inquilino deve analisar atentamente seu contrato de locação. Se houver cláusula expressa atribuindo a ele o pagamento do IPTU, a cobrança conjunta com o aluguel é válida. Além disso, o boleto ou recibo deve discriminar claramente os valores correspondentes ao aluguel e ao IPTU.
A falta de discriminação pode gerar dúvidas sobre a legalidade da cobrança e até embasar ações revisionais. Por isso, tanto locador quanto locatário devem manter documentação clara e detalhada.
Ademais, o inquilino pode solicitar ao locador cópia do carnê de IPTU ou do comprovante de pagamento, especialmente se o valor for cobrado sob a forma de reembolso. Isso garante transparência e evita cobranças indevidas.
E se o contrato for verbal?
Embora a Lei do Inquilinato exija contrato escrito para locações superiores a 30 meses (artigo 32), contratos verbais são válidos para períodos mais curtos. Nesses casos, a atribuição do IPTU ao locatário deve ser comprovada por outros meios, como mensagens de texto, e-mails ou testemunhas.
Contudo, a ausência de prova da atribuição da responsabilidade tributária ao locatário inviabiliza a cobrança. Assim, contratos verbais geram maior insegurança jurídica, e é sempre recomendável firmar um documento escrito, mesmo para locações breves.
Consequências da cobrança indevida do IPTU
Se o locador incluir o IPTU na cobrança do aluguel sem previsão contratual, essa prática configura enriquecimento sem causa. O locatário pode exigir a restituição do valor pago indevidamente, acrescido de correção monetária e juros legais.
Além disso, se o inquilino for considerado consumidor nos termos do Código de Defesa do Consumidor — o que ocorre na maioria das locações residenciais —, a cobrança indevida pode gerar sanções mais graves. Nesse caso, o artigo 42 do CDC determina a devolução em dobro do valor recebido indevidamente, se comprovada a má-fé.
Por isso, o locador deve sempre agir com transparência e basear suas cobranças em cláusulas contratuais claras. A mera inclusão do IPTU no boleto de aluguel não é suficiente: é imprescindível que o contrato atribua essa responsabilidade ao locatário.
Boas práticas para locadores e locatários
Para evitar conflitos, recomenda-se que os contratos de locação contenham cláusulas detalhadas sobre a responsabilidade pelo IPTU. O ideal é especificar se o pagamento será feito diretamente pelo inquilino ou se será repassado pelo locador.
Da mesma forma, o locatário deve ler atentamente o contrato antes de assiná-lo. Se houver dúvidas sobre a atribuição de encargos, é aconselhável buscar orientação jurídica antes da celebração do vínculo.
Ambas as partes devem manter registros de todos os pagamentos, especialmente os relativos a tributos e taxas. Recibos, comprovantes bancários e mensagens trocadas devem ser arquivados por, no mínimo, cinco anos — prazo prescricional previsto no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil.
Conclusão
Thales de Menezes, advogado especialista em direito imobiliário, explica que o locador pode, sim, cobrar o IPTU junto com o valor do aluguel, desde que o contrato de locação atribua essa responsabilidade ao locatário. Essa possibilidade está expressamente prevista no artigo 25 da Lei nº 8.245/1991. A cobrança é legal, prática e comum no mercado imobiliário.
No entanto, a legalidade dessa prática depende exclusivamente da previsão contratual. Sem ela, o IPTU permanece como obrigação do proprietário, e qualquer tentativa de repasse é considerada indevida. Por isso, tanto locadores quanto locatários devem estar atentos ao conteúdo do contrato e às regras da Lei do Inquilinato.
Em suma, a transparência, a clareza contratual e o respeito à legislação são os pilares de uma relação locatícia saudável. O IPTU no aluguel só é válido com base legal — e essa base está firmemente assentada no artigo 25 da Lei do Inquilinato. Por fim, o IPTU no aluguel não é uma imposição abusiva, mas sim um mecanismo previsto em lei para distribuir encargos de forma justa entre as partes.
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